践行“四力” 蹲点采访 | 九龙坡区首家信托制物业服务模式试点调查 这个小区上演“变形记”

社区工作人员（右一）在给居民宣传信托制物业。

居民坐在“亲邻绿境”微更新微治理项目的长椅上休息。

“肯定是越来越好，整个小区更整洁了，过年还有新春灯饰，很有过节的氛围，闲下来还能在角落坐一坐摆龙门阵。”家住九龙街道水碾社区桥湾小区的居民冯小芬说。

作为有着30多年历史的中国第十八冶金建设有限公司（简称“十八冶”）原家属区，桥湾小区曾深陷弃管困境、矛盾频发，而九龙坡区首个信托式物业试点的落地，为这个老旧小区注入了治理新活力。

老旧小区治理是超大城市现代化治理的一块“硬骨头”，设施老化、管理缺位、物业矛盾突出、居民缴费意愿不强等痛点，困扰着无数老旧小区。桥湾小区这个物业费仅0.45元/平方米的老旧小区如何“破茧新生”？近日，记者走进桥湾小区，通过实地走访、居民访谈、查阅物业台账等方式，探寻这一老旧小区“破茧新生”治理新模式的实践与探索。

治理之困：从“最美小区”到弃管危机

走进桥湾小区，两块金字牌匾格外显眼——2015年的“最美宜居小区”、2017年的“最美小巷”，这是它曾经的荣光。

小区建成至今已有30余年，共有8栋房屋、13个单元，452户，其中空置房约70户，租赁户占比不低。居民大多为原十八冶退休老职工，不少人在此居住近半生，对小区感情深厚，却也对日益突出的治理问题束手无策。

作为典型老旧小区，这里基础设施老化严重，楼顶漏水、管道堵塞、楼道照明损坏、路面坑洼不平等问题常年频发，维修不及时、服务不到位的情况屡见不鲜。为了管好小区，2015年，热心老住户组成自管会，一管就是10年，勉强维持着小区运转。可短板也越来越明显：自管会成员都是老人，主任61岁，其他人都70多岁，体力精力根本跟不上繁杂的小区事务。

由于没有专业物业知识，面对租赁户管理、大额设施维修这些难题，自管会更是力不从心。

2025年7月，自管会换届失败，彻底停摆，小区陷入无人管理的真空。但社区人力、财力、精力均有限，根据相关规定，应急代管原则上不超过半年，并非长久之计。寻找一套可持续、可落地、居民认可的长效管理模式，成为摆在街道、社区和全体居民面前的紧迫任务。

“当时小区矛盾特别突出，居民有实实在在的物业服务需求，但普遍缴费意识不强，同时又担心外来物业服务质量不高，收费不透明等。”水碾社区负责人文菡介绍，传统包干制物业模式在老旧小区屡屡碰壁：要么收费标准超出居民承受能力引发强烈抵触，要么收费过低导致物业公司入不敷出、服务缩水，最终再次弃管。

为从根本上破解困局，九龙街道经过充分调研，借鉴武汉、成都等地信托制物业成功经验，决定在桥湾小区试点推行信托制物业服务模式，这也是九龙坡区首个引入该模式的老旧小区。

2026年1月15日至21日，桥湾小区召开院坝会，超过三分之二的业主投票同意引入信托制物业，为新模式落地奠定了坚实群众基础。由社区牵头选聘物业公司提供专业服务。2026年2月，小区正式与重庆天恩物业管理有限公司签订信托制物业服务合同，这一关键抉择，既是桥湾小区面对治理困境的主动破局，也是九龙坡区九龙街道推进基层治理体系和治理能力现代化的一次大胆创新。

模式破局：引进信托制物业破题

老旧小区治理普遍面临一个现实困境：居民对物业服务有需求，但缴费意愿普遍不高；一旦收费标准偏低，物业公司便难以为继，进而造成服务缩水，甚至引发物业弃管问题。

在桥湾小区，这个矛盾尤为突出——物业费标准仅为每平方米0.45元，按此计算，最小户型年缴费约300元，最大户型也不超过510元。

“传统物业在这里行不通，也没有物业公司愿意接手。”文菡分析道，“收费高了居民不接受，收费低了物业公司干不下去。”为破解这一困局，九龙街道在充分调研后，决定引入信托制物业服务模式，桥湾小区成为九龙坡区首个“吃螃蟹”的老旧小区。

2026年1月，经过多场“院坝会”的深入讨论，超过三分之二的业主投票同意引入新物业。2月，小区正式与重庆天恩物业管理有限公司签订信托制物业服务合同。

信托制物业的核心创新在于资金管理模式的重构。与传统的“包干制”不同，在信托制框架下，全体业主是委托人，物业公司是受托人。所有物业费、停车费等公共收入全部进入民生银行的第三方监管账户，物业公司仅按实际支出总额的10%提取固定酬金，无权截留或占用任何公共资金。

记者在小区宣传栏上看见，设置了“桥湾小区‘三亮三及时’”“小区物业基金收取明细”。路边也悬挂着“信托制物业，收入全公开，支出全透明，服务全过程”的宣传横幅。

“通过这些设置，就是要让大伙儿明白‘信托制’是怎么一回事，又是怎么运作的。”走在小区里，文菡告诉记者，刚开始打算推行信托制物业时，有的居民持怀疑态度：“这种新模式靠不靠谱？外来的物业费会不会乱收费？”

“简单说，信托制物业就是把‘管家’变成了‘保姆’。”从2025年12月起，文菡和社区工作人员便采取“线上解读+入户走访+院坝会”的多元方式，用居民能听懂的话解释，“工钱是固定的，修路修水管等费用一笔笔记在公开的账本上，居民随时可以查。”

为确保制度落地，小区成立了由每个楼栋推选1-2名热心居民组成的“九龙和邻桥”连心服务队（简称“连心服务队”），负责民意收集，主动参与服务监督、费用审核与民意反馈。

为了让“阳光账本”更加可及，小区在完善宣传栏公示制度的同时，正开发线上查询小程序。居民凭身份证号即可随时查询每一笔收支和账户余额。

“三方监管账户与全流程公开机制，从制度上杜绝资金挪用、暗箱操作等问题，从根本上化解物业与居民之间的信任危机，为小区长效治理提供坚实保障。”文菡介绍，同时，正规物业服务合同具备明确法律保障，对恶意拒缴费用行为可依法催缴甚至提起诉讼，可以有效解决以往“管不了、管不好”的难题。

信任建立：从质疑观望到共治共享

任何新事物的推行都不会一帆风顺。信托制物业落地之初，质疑声不绝于耳：“新模式靠不靠谱？”“外来的物业会不会乱收费？”“缴费了年底还有没有礼品发？”

面对这些疑虑，社区、物业公司用实实在在的服务成效来回应。物业公司按照合同配备了5名保安、2名保洁，并组建了专业维修团队，针对管道堵塞、屋顶漏水等突发问题实现了快速响应。

32栋居民陈小玲对此深有体会。她回忆，物业刚进驻时，顶楼水管深夜漏水，雨水打在楼下雨棚上噪声扰人。晚上十点致电物业经理，维修人员很快上门处理妥当。“以前这种情况要等好半天，现在一个电话就解决了。”

记者采访过程中，32栋居民反映，单元门前车辆停放间距过窄，影响日常出行。社区已将该问题转交物业，督促其及时整改。

除了应急维修，日常的保洁、保安、绿化养护也变得规范有序。春节期间，小区悬挂起灯笼、装点起灯饰，节日氛围浓厚，过年期间物业还主动开展小区困境家庭慰问，调解邻里噪音纠纷，规范停车秩序。这些细致入微的服务，让居民们感受到了变化。

85岁的李先生直言：“物业服务很好，要大力支持。”居民冯小芬表开展小区困境家庭慰问，调解邻里噪音纠纷，规范停车秩序。这些细致入微的服务，让居民们感受到了变化。示：“小区环境干净整洁，节日氛围浓厚，生活舒适度提高了。”

更深远的变化在于居民角色的转变。社区孵化了“小小社区治理员”队伍，建立了“活力水滴”积分激励机制，引导居民从“旁观者”变为“参与者”。居民杨洪成夫妇自发从外面搬来鹅卵石装点花坛，一句“家门口的事，叫一声就是”，道出了主人翁意识的回归。

为推动信托制物业平稳落地，小区多措并举、多方联动，打出一套治理“组合拳”。

在资源整合方面，社区坚持党建引领、信托赋能、多方共赢运行机制，积极对接十八冶等产权单位，推动国有闲置资产规范盘活。由十八冶将小区400余平方米闲置空坝移交社区统一管理，社区按约定向十八冶支付场地租金，在确保国有资产保值增值、合规使用的前提下，对闲置空地统一规划、规范施划约30个固定停车位，有效破解小区长期停车难、停车乱的治理难题。同时将停车管理产生的公共收益用于小区物业服务改善等民生事项，居民得到实惠后又加强了对信托制物业的信任关系，实现“取之于民、用之于民”。通过“产权单位稳收益、社区破难题、居民得实惠”的闭环模式，构建起产权单位、社区、小区居民三方共赢的良性治理格局，为信托制物业长效运行提供稳定经费支撑。

前行挑战：破解长效治理难题与展望

信托制物业在桥湾小区运行三个月来，虽取得阶段性成效，但作为一项新生事物，仍面临诸多现实挑战。

当前最突出的难题是物业费收缴。截至记者走访时，小区仍有部分住户未缴纳费用。原因错综复杂：部分居民长期抱有“少缴费甚至不缴费”的惯性思维；部分人对新模式仍持观望态度；此外，约70户空置房业主对全额缴费存在异议，认为未实际享受服务。

另一个更为棘手的挑战是设施老化需要更换。作为一个建成三十多年的小区，屋面防水、落水管、道闸系统等基础设施普遍老化，亟须大修。然而，大额维修需动用住宅专项维修资金，而申请程序复杂、周期漫长。短期内，仅靠有限的公共资金积累，难以支撑大规模改造。

面对挑战，各方正在积极寻求破解之道。在提升缴费率方面，将持续通过入户讲解、议事会等形式深化宣传，并将对恶意欠费行为依法催缴。

同时，物业公司主动垫资购置米、油、纸巾等生活用品，对按时缴清全年费用的居民予以实物奖励。引入社会资源，开展惠民活动，如民生银行同步推出缴费优惠，首缴100元以上减40元，第二季度缴费再减20元，以实实在在的优惠提升居民缴费积极性。

此外，社区和物业探索将空置房统一改造为企业员工宿舍等创新方案。针对设施老化问题，社区与物业正主动学习专项维修资金的申请流程，并积极向上争取政策与资金支持。

民进界别区政协委员、重庆天恩物业管理有限公司法人王彦坦言，进驻老旧小区、实行低收费模式，压力确实很大。但他认为，信托制框架将物业公司与业主的利益进行了绑定——小区建设得越好，可支配的公共资金越多，能做的服务就越多，物业公司的酬金也相应更有保障，这是一个正向循环的开始。

九龙街道相关负责人表示，信托制物业不仅仅是为小区更换一个“管家”，更是通过制度设计，推动基层治理向“善治”转变的探索。下一步，街道、社区将持续跟踪小区运行情况，及时研究解决新问题、新矛盾，不断优化完善信托制物业运行机制，力争将桥湾小区打造成为老旧小区信托制治理标杆，让更多老旧小区受益于这一创新模式，让老小区持续焕发新活力。

走在如今的桥湾小区，公共区域整洁有序，居民们坐在“亲邻绿境”微更新微治理项目的长椅上闲聊。从“管理真空”到“共治共享”，这个物业费仅0.45元/平方米的老旧小区探索仍在继续，它的每一步尝试，都为更多面临类似困境的老旧社区，提供了可借鉴的路径与希望。

记者手记

居民从“旁观者”变为主人翁

小区篮球场上，连心服务队的队员们正为缴清物业费的居民分发礼品，对未能到场的邻居，他们便逐一上门送达；在由居民捐树共建的“共创空间”旁，几位热心住户自发当起讲解员，向旁人细细介绍信托制物业如何运作、资金怎样透明公开……

这是记者走访时见到的一幕幕。

作为全区首个信托制物业服务试点，桥湾小区的探索，试图回应的不仅是一个老旧小区“谁来管、怎么管”的具体问题，更是在城市更新与社会治理深度融合的背景下，如何唤醒社区内生动力，让居民从“住有所居”稳步迈向“住有宜居”的深层课题。

信托制物业的落地，远非单纯引入一家物业公司那样简单。它是在“党建引领、多方协同、阳光透明、居民共治”的治理理念下，展开的一场老旧小区“破茧新生”的创新实践。其意义不仅在于物业服务质量的提升，更在于社区治理逻辑的重塑——推动物业与居民之间的关系，从可能存在的“博弈对立”转向基于信任、透明、共同担当的“协同共创”。而其关键，正在于让居民从社区治理的“旁观者”，真正转变为共建共治共享的“主人翁”。

另一深刻体会是，整个试点工作始终紧扣“为民”初心。社区主动倾听不同声音，将曾经对物业服务抱有疑虑的居民吸纳进监督队伍，让他们亲身参与日常管理、了解服务全过程，在实践中消解误解、转化情绪，最终成为社区治理的积极参与者与正面宣传员。与此同时，社区持续强化多方协同，联动十八冶等原产权单位盘活闲置资产，推动社区、物业、居民、企业等多方力量凝聚合力，实现治理资源的高效整合与利用。更为重要的是，试点工作坚持从群众最关心、最直接、最现实的问题出发，聚焦清洁卫生、设施维修、环境改善等急难愁盼，把贴心服务送到居民心坎上，用看得见、摸得着的治理实效，一步步赢得群众的信任与支持。

记者 邬姜 文/图